「リノベーション×中古マンション」不動産投資をおすすめする理由
2017年9月、日本初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」の建て替え事業が開始された際には、たくさんのメディアに取り上げられました。1956年（昭和31年）に竣工された、築60年のレトロマンションには長年の思い入れがある人、建て替えのニュースで知ってその魅力に気がついた人などがおり、大きな反響を呼びました。
中古マンションは、購入するにも賃借するにも、コストパフォーマンスに優れた物件です。それに加えて、近頃はリノベーションが施されたレトロマンションに住みたいという新しいファン層が増加しています。
「四谷コーポラス」のような特殊な価値があるレトロマンションに限らず、中古マンションは不動産投資家からも注目を集めています。高騰が続く新築マンションと比べて購入しやすい価格の物件が多く、また立地条件に恵まれた中古マンションであれば入居希望者が多いのもその理由です。
しかし、中古マンションには
設備が古い
今どきのデザインではない
古くて汚い
という古さゆえの弱点があります。
その弱点をまるっとカバーし、さらに付加価値を生み出すのがファミリアライズが推奨する『リノベーション×中古マンション』不動産投資の特徴です。
今回は中古マンションをリノベーションして不動産投資を行う『リノベーション×中古マンション』のメリットについて紹介していきます。
目次
リノベーション×中古マンションの不動産投資が有利といわれる理由
ひとことで不動産投資といっても、その手法はさまざまです。その中で、なぜ「リノベーション×中古マンション」の不動産投資が有利といわれているのか、その理由は…
１.中古マンションは立地条件が良く優良物件に生まれ変わる可能性大！
個人投資家が不動産投資をはじめるなら、有望な住居向けマンションへの投資でしょう。しかし、一棟マンションは購入価格が高くなり、大きな資金が必要です。また、マンションを一棟を不動産投資の対象にするのは、中上級者向けといわれています。初心者には中古マンションを対象にした不動産投資がもっとも無難かつ低リスクです。
マンション投資には新築と中古の選択肢がありますが、新築はどうしても購入価格が高くなりがちです。マンション投資の有望な候補地である首都圏は新築マンション価格の高騰が続いています。
不動産経済研究所が発表した2022年2月のレポートでは、同時期に販売された東京23区内の新築マンションの平均価格が9,685万円であることが明らかになりました。区分マンションなのに「億超え」が目前という、空前の価格高騰です。実際の価値を考慮しても明らかな高値であり、それらの新築マンションを購入するのは得策ではありません。
不動産投資の利回りは「年間の家賃収入÷物件の購入価格」で算出されます。購入価格が高いと分母が大きくなり、どうしても利回りが低くなります。そうなると、思うような利益を得ることが難しくなってしまいます。
その点、価格に値ごろ感のある中古マンションであれば、立地条件のよい物件を探しやすく、唯一のデメリットである「古さ」さえ克服すれば優良物件に生まれ変わらせることができます。
→新築マンションは高値が続いており、購入にはリスクが伴う。
中古マンションの弱点である「古さ」をリノベーションで克服し優良物件にする方が得策！
2.低コストで競争力と収益性の高い物件に仕上げられる
先ほども述べたように、中古マンション投資は初期投資額を低く抑えられる大きなメリットがあります。
中古マンションを対象にして物件探しをすると、新築と比較し利回りの高い手頃な物件を見つけやすくなります。不動産投資の初心者やサラリーマンと兼業の大家さんでも、リスクを限定しながら投資を行うことができるでしょう。
一般的に、中古マンションは設備も古く、デザインも代わり映えしない物件が多いため、入居者にアピールできる魅力という面では築浅の物件に比べ競争力が低くなります。
画一化されたコンセプトやデザインは、建築コストを抑えるための方針でしかありません。年月が経ったら、家賃の引き下げでしか競争力を高めることができないのです。
家賃の引き下げは利回りの低下を招きます。しかも、一度家賃を引き下げると下げる一方になってしまうため投資家にとっては不利な状況になります。
それを避けるためにも重要なのが、マンション物件の差別化です。
差別化を図るために、デザイナーズ物件を新築する、もしくは新築のデザイナーズ物件を購入する方法もあります。しかし、新築物件は先ほども述べたように初期投資額が大きくなり、利回りは低くなりがちです。
中古マンションは不動産市場の需給バランスで価格が決まるため実勢価格です。しかし、新築マンションはその物件を建てて販売するために要した経費と、ディベロッパーの利益額によって決まります。そのため、どうしても実勢価格より高くなってしまい、この価格上乗せ分は「新築プレミアム」と呼ばれています。
新築で買ったばかりの物件をすぐに売りに出すと、ほぼ新築なのに売却価格は低くなってしまいます。それは中古市場では新築プレミアムが上乗せされないからです。
それなら中古マンションを安く購入して、リノベーションによってデザイナーズ物件のような付加価値を実現しよう！
というのが「リノベーション×中古マンション」の不動産投資の考え方の基本です。
中古マンションをリノベーションすることで、低価格で競争力と収益性の高い投資物件に仕上げることが可能になります。
中古マンションをリノベーションすることが、低コストで競争力と収益性の高い物件のオーナーになる秘策なのです。
→画一的な中古マンションは家賃を下げることでしか競争力を得られない。
中古マンションをリノベーションし、設備・デザイン面での競争力を底上げして、
長期にわたって安定した家賃収入を確保できる。
「リノベーション×中古マンション」不動産投資の３つのメリット
ここまで「リノベーション×中古マンション」不動産投資の魅力を紹介してきました。
次に、不動産投資投資を検討しているあなたに知っておいてほしい３つのメリットをお伝えしましょう。
メリット１ 立地条件の良い物件の価値をさらにアップできる
中古マンションには立地条件に恵まれた物件が多く含まれている点も見逃せません。
不動産は「動かざる資産」です。当然ながら立地条件のよい土地から順に建物が建っていくので、あとから建てるマンションは残された土地から候補地を選ぶしかありません。
プロの目利きやアドバイスが必要になりますが、時間が経っても色あせることのない価値である立地条件に恵まれた物件を見つけることも可能です。立地条件がよければ、リノベーションで新築を上回る価値をもった物件を生み出すことも夢ではありません。
メリット2 時代に合った戦略で競合物件との差別化ができる
人々の価値観が多様化していることに伴い、マンションなど居住空間を選ぶ人の価値観も多様化しています。その一方で、マンションの間取りやコンセプトは画一的で室内を見ただけではどのディベロッパーのマンションなのか区別がつかないことも少なくありません。
リモートワークや在宅ワークが普及し、従来の3LDKのマンションの「田の字」間取りや、ワンルームマンションの画一的な内装では満足できない人が増えています。しかし、新しいニーズに対応できる物件はほとんどないのが現状です。
「リノベーション×中古マンション」の不動産投資なら、新しい時代のニーズに合わせて
リノベーションができます。画一的なマンション同士で起こりがちな家賃の引き下げ競争から距離を置くことで、収入の安定化につながります。
近年のリノベーション技術は飛躍的に進歩しており、リノベーション前とは見違えるような室内空間を創りだすことが可能です。
ファミリアライズはデザイン・施工もワンストップで行う、ファミリーグループの一員です。中古物件の購入から、リノベーションの設計・施工までまるごとお任せいただけます。
メリット3 空室リスクを回避だけでなく入居希望者が途絶えない物件へ！
入居者の価値観が多様化している時代において、「万人受け」を狙うのは失敗の元。
多様化するニーズに的確に応え、そのコンセプトを選びたいと思ってもらえる人にしっかりと刺さる物件づくりをするのが、これからの不動産投資に求められる価値観です。
デザインや利便性を追求することで、競合が少なくなり不毛な家賃の引き下げ競争に巻き込まれることはなくなります。
「万人受け」を狙ってしまうと家賃の引き下げ競争に参戦せざるを得なくなるため、空室を回避するためには収益性の低下が避けられません。
一方で「リノベーション物件が増え続けたらどうするの？」という疑問に思う方もいるでしょう。
有望な分野には後発の参入が相次ぐのが市場経済なのでそれは避けられません。
重要なのは「入居者のニーズを正確にとらえ、それを形にできるか」です。 たしかに、リノベーション物件数は増加傾向にあります。しかし、そのすべてが入居者に選ばれる価値を持ち合わせているわけではありません。
一見すてきなデザインでも収納がなかったり、生活導線が不便だったりと「居住性」がおろそかになっている物件もたくさんあります。
見た目だけ真似をしても、本質的な価値は生まれないでしょう。「リノベーション×中古マンション」の不動産投資には、リノベーションのプラン設計やノウハウ、そしてコンセプトを形にする技術力が必要なのです。
不動産投資物件を取り扱う会社の多くは、リノベーションや施工は下請けに任せるのがほとんどです。そうするとオーナーの意志が通じにくいのはもちろん、中間マージンも発生してきます。
「リノベーション×中古マンション」の不動産投資をうたう不動産会社はたくさんありますが、肝心のリノベーションの実現力も考慮する必要があります。
その点、リノベーションの設計も施工もグループ内で完結する当社であれば、オーナーの理想をカタチにすることができます。
優れたデザインと快適な居住性、これが揃ってはじめて空室リスクを回避し、入居希望者が途絶えない物件が実現できることを心に留めておいてください。
高利回りを狙うなら「リノベーション×中古マンション」不動産投資を！
物件購入費用に加えてリノベーション費用に対する融資も受けられるなら、不動産投資のレバレッジをより高めることができます。
つまり、リノベーションと中古マンションの組み合わせにより、投資の利回りを最大化することにつながるのです。
しかし、融資期間を長期に設定した場合、利金の総返済額を大きく増やす原因にもなります。融資を受ける際には、むりのない返済期間を設定するバランス感覚も大切です。
過去に起きたスルガ銀行の不祥事やコロナ禍などの影響もあり、金融機関の融資審査は厳くなっています。
野村不動産が行った不動産投資家に対するアンケート調査でも29.2％の人たちが「審査が厳しくなった」と回答しており、「求められる自己資金の割合が高くなった」「フルローンが難しくなった」などの回答が上位を占めています。現在の経済状況において、融資審査の厳格化が浮き彫りになっています。
高い利回りを狙える「リノベーション×中古マンション」不動産投資ですが、肝心の融資がないとプランを実行できません。自己資金力や融資期間、物件選びなどにおいて、審査を意識した戦略も求められます。
しかし、これら全てを一人で考える必要はありません。
ファミリアライズなら、そもそも審査で高評価を得られる物件のみをご紹介しております。また、返済プランについてのご相談も承っております。
これから「リノベーション×中古マンション」の不動産投資をお考えなら、物件選び・リノベーションの設計・施工、そして返済プランの提案にも精通したファミリアライズに一度ご相談ください。
